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不動産投資を始める前に読む本

不動産投資を始める前に読む本 ―お宝不動産を手に入れよう不動産投資を始める前に読む本 ―お宝不動産を手に入れよう
(2005/03/27)
沢 孝史

商品詳細を見る

「不動産投資における必読本!」
(対象) 初級~上級 (不動産投資を真剣にお考えの方、既にオーナーでお悩みの方etc..)
(評価) ★★★★


前回に紹介させて頂いた本の個人的考察にて「利回り」が重要と書かせて頂きました。
まず最初に不動産投資の「利回り」についてお話させて頂きたいと思います。

ネットや不動産会社に記載された「利回り」は本当の利回りではありません。

これは「表面利回り」と呼ばれるもので、各費用やリスクを差し引いた「実質利回り」が、
実際に手元に入ってくる収益となるのです。

「表面利回り」の注意点としましては、
不動産価格に手数料/各種税金が含まれていない
家賃収入に諸費用が含まれていない
空き室による収益減少が考慮されていない
設定されている賃貸料が適正でない場合がある

①は、不動産会社への手数料が約3%、他に固定資産税や減却償却税がかかってきます。
②は、家賃収入から管理費/修繕積立金といったお金を差し引く必要があります。
③は、家賃収入からある程度の空き室を見込んでお金を差し引く必要があります。

①~③は不動産投資の本によく書かれていることなのでご存知の方も多いと思いますが、
④については既に入居者がいる場合でも要注意です!

区分マンションならば他の部屋、一棟物件ならば周囲の似た物件の賃貸料を調べて下さい。
階層、間取り、部屋の向き、設備によってもちろん賃貸料は変わってきますが、
他の似た部屋の家賃はいくらですか?また、そこにどれぐらい人が入っていませんか?

これを把握しておかないと、この家賃ならやっていける!と思って購入したのに
現在の入居者が出て行ってしまい、次の入居者が入らない・・といった事態に陥りかねません。

ただ、その物件を紹介してくれる会社の腕によってはそれでも入居者を
確保してくれることもありますので、その辺りはケースバイケースなんですけどね!
・・石・・のくだり・・はもういいですかそうですか・・。

また、同様に②の修繕積立金にも落とし穴があります。
この金額が安すぎると、いざ修理が必要!となった時に修繕費が足りずに
追加で費用が必要になるということもありますのでご注意下さい。

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では、ここから今回ご紹介させて頂く本についてのお話となります。

前回にご紹介させて頂いた本の個人的考察の中で「利回り」が重要とお話しましたが、
 (A)何故、不動産投資において「実質利回り」が重要なのか
 (B)どれくらい「実質利回り」があれば良いのか

もちろん、様々な見解があるかと思いますが、
(A)は、「実質利回り」が低いと自己資金の回収期間の予測が不可能になるから、
(B)は、最低限必要な「実質利回り」は借入金利率+8%である、
と提唱されているのがこの本となります。

その根拠については本を読んで頂ければ分かりますし、その上で、
2011年9月5日現在、J-REITの最高予想利回りに7%以上のものがあることを考えれば、
更に納得して頂けるかと思います。

あ、不動産投資とJ-REITのメリット/デメリットについては長くなるので今回も触れません(ぉ

また、この本には著者である沢孝史氏に実際に寄せられた不動産投資に関する質問と、
それに対して沢孝史氏が回答した内容も載せられているので、実例を学ぶこともできるという
一石二鳥のかなりの良書となっております。

リスク回避に関することや、知っておくべきマメ知識など、
ここではご紹介しきれないほどの不動産投資に関するあらゆる知識が詰まった、
かなりオススメの一冊です!

【関連書籍のご紹介】
図解「お宝不動産」で金持ちサラリーマンになる図解「お宝不動産」で金持ちサラリーマンになる
(2004/10/26)
沢 孝史

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「お宝不動産」について図解になっている他、
不動産投資についての知識がたっぷり詰まっております。
文字が苦手という方はもちろん、後で何度も見直したいという方にも
是非是非持っておいて頂きたい一冊です。

インターネット起業入門インターネット起業入門
(2005/11/09)
坂口 直大、沢 孝史 他

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不動産投資とは無関係ですが、
沢孝史氏が手がけるインターネット起業のノウハウ本です。
インターネット起業を始めるのに必要な基本が詰まっておりますので、
ご興味がある方は是非読んでみてください。



前回までと似た内容になりますが・・。

『お宝不動産』はそうそう転がってるものではありません。

そんなに簡単に見つかるものではないことは肝に銘じておいて下さい。
慎重すぎても機を逸することになってしまいますが、『お宝不動産』を見つけたとしても、
喜びすぎて考えることをやめてしまわないようにして下さい。

もし見つけたらワタクシにくだs・・いえ、冗談です、ハイ・・。

そして、不動産投資を行う場合の最新の情報収集は欠かさないようにして下さい。
ご紹介させて頂いている本を読めば不動産投資の知識は得ることができますが、
株式投資ほどではないにしろ、不動産を取り巻く状況も日々変わります。

大きな買い物です。
まだまだ「人生のたまご」でしかないワタクシの戯言ではありますが、
ワタクシからの心からのお願いで御座いまする。
 
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[ 2011/09/05 20:40 ] 01_投資[不動産] | TB(0) | CM(0)
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人生のたまご(初心者)であるワタクシが読んで、感銘を受けた本をご紹介させて頂くブログとなりまする。最初に「ごあいさつ。」を読んで頂けると幸いです、ハイ。

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